Rumori e odori molesti in condominio sono ciò che viene definito “immissioni condominiali” e costituiscono spesso occasione di litigi e scontri tra condomini o vicini di casa. Il nostro ordinamento ci tutela nei confronti di vicini di casa che ci infastidiscono con rumori e grida o che rendono intollerabile l’apertura di finestre, a causa degli odori molesti provenienti dalla loro abitazione. Quali sono le tipologie di immissioni? Ci sono dei limiti da rispettare?
DI COSA PARLIAMO
Le immissioni nell’ordinamento italiano
Le immissioni condominiali, nel nostro ordinamento, sono disciplinate dall’art. 844 del Codice civile, secondo il quale “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.
Emettere suoni, rumori, fumo, calore rientra, pertanto, nel nostro diritto di proprietari e condomini, purché queste propagazioni non superino la normale tollerabilità.
Gli odori molesti
Quando sentiamo parlare di “immissioni condominiali”, la prima cosa che ci viene in mente sono i rumori, ma si deve rammentare che le immissioni sono anche, in un numero molto maggiore rispetto a quello cui pensiamo, gli odori che entrano dalle finestre delle nostre case.
La Corte di Cassazione ha più volte affrontato il problema (da ultimo con la Sentenza n. 14467/2017), definendo “molestie olfattive” tutti i casi in cui gli odori (principalmente di cibo) provenienti da una abitazione sono talmente forti o insopportabili da determinare un cambio delle proprie abitudini di vita (ad esempio, lasciando le finestre sempre chiuse o non uscendo sul terrazzo).
Il problema si pone con ancora maggior forza quando un condominio è posto proprio al di sopra di un ristorante, la cui cucina rimane attiva per la maggior parte della giornata.
Gli odori molesti non si limitano a quelli riferibili al cibo. Altri odori che sono spesso oggetto di liti accese tra condomini sono quelli derivanti dal possesso di animali domestici o, ancora, dall’utilizzo di determinati prodotti per la pulizia, quali solventi, vernici, sostanze chimiche di vario tipo.
Immissioni acustiche: i rumori molesti
Ancora più frequenti delle immissioni olfattive, sono le c.d. immissioni acustiche, molto più direttamente percepibili delle altre e ancora di più oggetto di liti infuocate tra condomini. Di esempi di questo tipo se ne possono fare a milioni ma, anche in questo caso, è molto complesso stabilire quando effettivamente un determinato rumore oltrepassi la “soglia di tollerabilità”
Anche per le immissioni acustiche, la casistica è molto varia e non comprende solo le ipotesi classiche di televisore, musica o giochi tra bambini troppo rumorosi.
Se il condizionatore del vicino fa rumore
Il rumore prodotto da un condizionatore costituisce un’ipotesi di immissione acustica.
Il condomino che intenda procedere ad un intervento di installazione dell’impianto di condizionamento, pertanto, deve verificare attentamente che il proprio impianto di climatizzazione non sia eccessivamente rumoroso, per evitare di esporsi a responsabilità, anche penale.
Si può usare la lavatrice di notte?
La lavatrice può essere un elettrodomestico molto rumoroso, soprattutto se utilizzata nelle ore notturne, dedicate al riposo. Questo elettrodomestico, pertanto, può generare responsabilità se posto proprio al di sopra di stanze destinate al riposo poiché il suo rumore, se troppo elevato, può arrecare disturbo agli altri condomini.
I lavori di ristrutturazione
I rumori derivanti dai lavori di ristrutturazione possono, per loro natura, superare la soglia della normale tollerabilità. Pertanto, le ristrutturazioni possono essere effettuate solamente in orari precisamente definiti dal regolamento di condominio, dalla legge o dai singoli comuni.
Quali sono i limiti da rispettare nelle immissioni?
La normale tollerabilità
Abbiamo detto che l’emissione di suoni e rumori è ammessa dal nostro ordinamento, e anzi è un nostro diritto, purché non venga superata la soglia di normale tollerabilità.
Il concetto di normale tollerabilità per le immissioni non è stato definito dalla legge. L’art 844 del codice civile al comma 1 specifica che nel valutare tale parametro si debba tenere conto della condizione dei luoghi e delle esigenze della produzione. In materia di inquinamento acustico, nel 1995 è stata emanata una legge quadro (l. 447/1995), che ha determinato i valori massimi di rumore (espressi in decibel) che le attività produttive, commerciali e professionali possono produrre per non ricadere in un’ipotesi di immissioni intollerabili. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha esteso questi limiti anche ai rapporti tra privati. Le immissioni sonore saranno, quindi, intollerabili se superano:
– di 3 dB il rumore di fondo nelle ore notturne;
– di 5 dB il rumore di fondo nelle ore diurne.
Le esigenze della produzione e la priorità d’uso
I limiti di tollerabilità delineati dalla Corte di Cassazione sono solo indicativi. La soglia reale, infatti, dovrà essere valutata tenendo in considerazione tutte le circostanze del caso concreto.
Quando dobbiamo verificare se le immissioni siano da considerarsi o meno intollerabili, un altro parametro che occorre tenere in considerazione, ai sensi dell’art 844 comma 2, è il contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e la priorità d’uso
È inevitabile, ad esempio, che un’industria meccanica produrrà dei rumori per poter svolgere la propria attività; allo stesso modo, un ristorante emanerà degli odori, che potrebbero anche risultare sgradevoli. Queste sono quelle che vengono definite le esigenze della produzione.
Con priorità d’uso, invece, si intende la prevalenza data agli interessi della parte che per prima si è stabilita in un determinato territorio. Il cittadino che acquista l’appartamento adiacente ad un pub aperto fino a tarda notte deve aspettarsi che ci saranno delle immissioni sonore e che il limite della tollerabilità in questa area sarà superiore.
L’attività industriale o commerciale dovrà comunque porre in essere tutte le cautele necessarie per ridurre il più possibile il propagarsi degli odori e dei rumori (ad esempio tramite l’insonorizzazione).
La tutela della salute
La Corte di Cassazione, dopo aver individuato dei “limiti massimi di rumore”, ha precisato che non sempre un’immissione acustica sotto soglia è tollerabile. (Cass. Civ. n. 26899/2014))
È evidente, infatti, come un suono di poco al di sotto della soglia di normale tollerabilità, ma che si ripete in modo insistente per più ore al giorno, possa essere altrettanto, se non più, fastidioso di un rumore molto forte ma momentaneo.
Il limite della normale tollerabilità di un rumore (ma anche di un odore, quando si tratti, ad esempio, di sostanze chimiche) deve, dunque, essere sempre valutato alla luce della necessità di tutelare la salute degli altri condomini o vicini di casa.
Il rumore che non superi i limiti oggettivi della normale tollerabilità, ma che sia protratto per molte ore, rischia di mettere a repentaglio valori importanti come il riposo notturno, la serenità e l’equilibrio della mente e la vivibilità della casa, determinando un danno di natura psicofisica.
