Quando si stipula un contratto di locazione è bene ricordare che non tutte le spese ricadono sull’inquilino. La legge, infatti, prevede un’apposita ripartizione degli esborsi tra conduttore e locatore, che può essere derogata solo mediante specifico accordo tra le parti. Di vitale importanza risulta la differenza tra spese ordinarie e straordinarie, considerata, generalmente, lo spartiacque tra versamenti a carico del conduttore o del proprietario.
DI COSA PARLIAMO
La ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino nel codice civile
In materia di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, il principale riferimento normativo è l’art. 1576 del Codice Civile, secondo il quale “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. Questo articolo stabilisce, in linea generale, che al locatore (cioè al proprietario dell’immobile) competono le spese per gli interventi di manutenzione straordinaria dell’immobile come, ad esempio, il restauro delle facciate o l’installazione o la sostituzione di impianti di videosorveglianza. Al conduttore, invece, competono i piccoli interventi di manutenzione ordinaria
Le parti possono derogare a questa regola?
Dopo aver enunciato la regola generale, è bene prendere atto del fatto che inquilino e locatore restano comunque liberi di accordarsi in maniera differente. Le parti possono, infatti, decidere, ad esempio, di far gravare tutte le spese (di manutenzione sia ordinaria che straordinaria) unicamente sull’inquilino, in deroga a quanto stabilito dalla legge stessa. In conseguenza di ciò, è possibile, però, che il canone mensile gravante sul conduttore venga proporzionalmente ridotto, cosicché il locatario non rimanga senza tutela.
Suddivisione delle spese in caso di intervento urgente
Può accadere che il conduttore debba effettuare un intervento di riparazione urgente (pensiamo, ad esempio, alla rottura improvvisa di una tubatura) che non rientra nel novero delle spese a suo carico. In tal caso il conduttore può eseguire direttamente e personalmente tale riparazione, per poi chiedere, in un secondo momento, il rimborso di tale spesa al proprietario. Il conduttore, però, secondo l’art. 1577 del Codice Civile, ha l’obbligo di dare pronto avviso al locatore della spesa effettuata. Se, invece, il conduttore omette di avvisare tempestivamente il proprietario dell’immobile, la responsabilità potrebbe ricadere sull’inquilino stesso, con il rischio di perdere il diritto al rimborso della spesa effettuata
La ripartizione delle spese condominiali
Se l’immobile locato si trova in un complesso condominiale, si dovrà mettere in conto anche la suddivisione del pagamento delle spese condominiali. Con riferimento alle stesse, la Legge 392/78 (legge sulla locazione di immobili urbani), all’art. 9, stabilisce che “…sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria…”. Sono a carico dell’inquilino, dunque, tutte le spese condominiali cosiddette ordinarie. Rimangono a carico del proprietario tutte le spese straordinarie, quali quelle per il rifacimento degli impianti o della facciata.
Il condominio può agire direttamente nei confronti dell’inquilino?
In presenza di un contratto di locazione, l’unico soggetto responsabile nei confronti del condominio rimane il proprietario. Se l’inquilino si rende inadempiente al pagamento delle spese condominiali, il condominio non può rivolgersi direttamente a questi per l’ottenimento delle somme non versate, ma soltanto al proprietario. Il proprietario conserva il diritto di esercitare il diritto di rivalsa sull’inquilino, chiedendo il pagamento degli oneri condominiali non versati.
Chi paga le spese del servizio di portineria?
Una questione controversa riguarda le spese del servizio di portineria. La maggior parte dei complessi condominiali, ormai, è provvisto di questo servizio, che permette, oltre al controllo delle persone che entrano ed escono dal complesso abitativo, anche di ritirare pacchi e raccomandate postali per conto dei condomini. Di questo servizio ne usufruisce anche, e soprattutto, il conduttore. La legge 392 del 1978 prevede espressamente che le spese di portineria siano a carico per il 90% del conduttore. Il restante 10% grava, invece, sul proprietario.
