Con il termine “locazione” ci si riferisce ad un particolare tipo di contratto in cui il proprietario di un immobile (locatore) si obbliga, in cambio di un corrispettivo, a far godere tale bene immobile ad un terzo (conduttore).
Il contratto di locazione si può distinguere principalmente in due grandi tipologie: la locazione ad uso abitativo e la locazione ad uso commerciale (o non abitativo).
Cosa cambia per le locazioni abitative e commerciali con l’emergenza coronavirus in corso?
DI COSA PARLIAMO
Emergenza Coronavirus e locazioni commerciali
A causa dei recenti provvedimenti del Governo, la maggior parte delle attività lavorative considerate “non essenziali” sono costrette a rimanere sospese fino a data da definirsi. Alla crisi epidemiologica si aggiunge, per questi soggetti, una seria difficoltà di carattere economico Le attività ritenute “essenziali” sono solo quelle di vendita di prodotti alimentari, farmacie, presidi sanitari, tabaccherie ed edicole. I commercianti e lavoratori autonomi che svolgono un’attività non rientrante in quelle appena nominate sono costretti a sospenderla e, di conseguenza, le loro entrate economiche saranno minime se non, nei casi più estremi, addirittura nulle.
In un quadro siffatto nasce il problema se sia possibile sospendere o ridurre il canone di locazione per quei soggetti che vedono sospesa la loro attività lavorativa e le cui entrate risultano inevitabilmente ridotte. Il Governo, con il Decreto “Cura Italia” (DL n.18 del del 17 marzo 2020), risponde alle richieste di imprenditori e liberi professionisti, predisponendo, all’art. 65, un “bonus affitti” in favore di determinate categorie di lavoratori, i quali si sono trovati obbligati a chiudere la propria attività lavorativa ed imprenditoriale.
In che cosa consiste il c.d. “bonus affitti”?
Il cosiddetto “bonus affitti” consiste essenzialmente in una agevolazione di tipo fiscale a favore di tutti quei lavoratori (liberi professionisti, commercianti, artigiani, negozianti, ecc…) che hanno dovuto sospendere la propria attività lavorativa, poiché non rientrante in quelle considerate “essenziali”, in relazione all’attuale emergenza sanitaria nel nostro Paese.
Questa misura si sostanzia in un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020. Di questo beneficio, più precisamente, ne potranno fruire gli immobili che rientrano nella categoria catastale C1, vale a dire, principalmente, negozi ed esercizi predisposti unicamente per l’attività lavorativa che è stata momentaneamente interrotta. Sono esclusi, di conseguenza, gli esercenti attività lavorative “essenziali” (supermercati, farmacie, tabaccai,…), dal momento che la loro attività non ha subito alcuno stallo, continuando ad operare attivamente nonostante l’emergenza sanitaria in corso.
L’Agenzia delle Entrate, però, mediante la circolare n. 8/E del 3 aprile 2020, specifica che il suddetto credito potrà essere fruito unicamente se si è già provveduto all’effettivo pagamento del canone relativo al mese di marzo, dal momento che, come afferma l’Agenzia stessa, “…anche se la disposizione si riferisce, genericamente, al 60% dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicchè in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo”.
Posso sospendere il pagamento del canone?
Il bonus affitti si è rivelata una misura non soddisfacente per molti commercianti e lavoratori autonomi, che, a fronte di un incasso, per il mese di marzo, pari a zero, speravano in un provvedimento che prevedesse la sospensione del pagamento del canone di locazione.
Ad oggi nessuna misura è stata presa in questa direzione. Non è possibile, dunque, sospendere il pagamento del canone di locazione, a meno che vi sia un accordo in tale senso con il locatario.
Emergenza coronavirus e locazioni abitative
Il Decreto Cura Italia non ha preso alcun provvedimento in merito alle locazioni abitative, non prevedendo alcun aiuto, di tipo economico o fiscale, per le famiglie in difficoltà.
È possibile, tuttavia, per le parti di un contratto di locazione, accordarsi su di una riduzione del canone, al fine di venire incontro al conduttore in un tale momento di difficoltà.
La riduzione può concretizzarsi tramite scrittura privata (posta in essere anche tramite e-mail) in cui le parti, dopo aver inserito tutti i dati relativi alla locazione in corso, definiscono il nuovo ammontare del canone ed il periodo a cui questo si riferisce.
Un vantaggio può registrarsi anche in capo al locatore, che pagherà le imposte solamente su quanto effettivamente riscosso.
Posso essere sfrattato durante l’emergenza coronavirus?
Può accadere che, in un momento simile, gravi su molte famiglie un provvedimento esecutivo di sfratto, in forza del quale sarebbero costrette, per legge, a rilasciare l’abitazione da loro occupata a causa delle morosità nel pagamento del canone di locazione.
Il Governo si è preoccupato di delineare una possibile soluzione a questo problema, che metterebbe in difficoltà molte persone che, se sfrattate, potrebbero non avere un posto in cui risiedere, visto anche il divieto di spostamenti vigente in tutto il Paese.
Il Decreto “Cura Italia” ha previsto, per arginare questo problema, una proroga dei provvedimenti di rilascio degli immobili abitativi. L’art 103 prevede, infatti, che “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.
La morosità, però, non viene meno. Chi è in ritardo nei pagamenti del canone di locazione resta tale e l’eventuale esecuzione forzata risulta solamente rinviata al mese di luglio.
Il provvedimento, infatti, non deve essere considerato come una misura di sostegno alle famiglie in difficoltà, bensì solo come una misura per evitare l’ulteriore diffusione del virus Covid-19.
